Häufige Fragen zur Errichtung eines Schuldbriefes

05.03.2019

Welche Arten von Schuldbriefen gibt es?

Seit der Revision von 2012 bildet die Einführung des papierlosen Register-Schuldbriefs eine Alternative zum Papier-Schuldbrief. Somit lässt sich ein Schuldbrief entweder als Papier- (auf den Namen oder Inhaber lautend) oder als Register-Schuldbrief ausgestalten.

Wie entsteht ein Schuldbrief?

Zur Entstehung des Schuldbriefs bedarf es:
- eines öffentlich beurkundeten Vertrages zwischen Gläubiger (muss nicht Urkundspartei sein) und Schuldner,
- einer Grundbuchanmeldung sowie,
- eines Eintrags im Hauptbuch (Register-Schuldbrief) resp. Ausstellung eines Wertpapiers.

Beim Papier-Schuldbrief wird bei der Errichtung nebst der Eintragung in das Grundbuch ein Pfandtitel (Urkunde) ausgestellt. Dieser Pfandtitel ist ein verkehrsfähiges Wertpapier, das entweder auf den Inhaber (= Inhaberschuldbrief) oder auf den Namen einer Person (= Namenschuldbrief) ausgestellt wird. Dieser Schuldbrief ist vom zuständigen Grundbuchamt zu errichten. Der Grundbuchverwalter stellt den Pfandtitel aus und unterschreibt diesen.

Das Grundbuchamt lässt der Bank nach erfolgter Anmeldung des Namen-Papier-Schuldbriefes das sogenannte Interimszeugnis zukommen. Die Interimsurkunde ist die Bestätigung der Anmeldung des Schuldbriefs zur Eintragung im Grundbuch. Gestützt auf diese Urkunde gibt die Bank in der Regel das Darlehen frei. Beim Register-Schuldbrief wird auf Antrag (im Pfandvertrag) eine Bescheinigung des Eintrags im Tagebuch (analog dem Interimszeugnis) ausgestellt.

Ist ein Gläubigerwechsel zwingend eintragen zu lassen?

Bei einem Register-Schuldbrief geht die Gläubigerstellung erst mit Eintrag im Grundbuch über. Anders als beim Papier-Schuldbrief erfolgt die rechtsgeschäftliche Übertragung des Register-Schuldbriefs erst durch Eintragung des neuen Gläubigers im Grundbuch (konstitutiver Eintrag).
Meldet der bisherige Gläubiger des Register-Schuldbriefes die Übertragung nicht an und wird der neue Gläubiger entsprechend nicht im Hauptbuch eingetragen, verbleibt die Gläubigerstellung beim alten Gläubiger. Beim Namen-Papier-Schuldbrief erfolgt der Gläubigerwechsel durch Indossament. Die Übertragung muss zu deren Gültigkeit nicht dem Grundbuchamt angemeldet werden.

Warum und wie kann ein Papier-Schuldbrief in einen Register-Schuldbrief umgewandelt werden?

Die Umwandlung eines Papier-Schuldbriefes in einen Register-Schuldbriefes bezweckt, dass die Schuldbriefart ohne Neuerrichtung des bestehenden Pfandrechts geändert wird. Der Pfandtitel behält somit sein Errichtungsdatum. Papier-Schuldbriefe, welche vor dem 01.01.2012 errichtet worden sind, können mittels einem Formular des Grundbuchamtes einfach schriftlich umgewandelt werden. Wird ein vor dem 01.01.2012 errichteter Papier-Schuldbrief nach diesem Datum mutiert, ohne dass er gleichzeitig in einen Register-Schuldbrief umgewandelt wird, so ist auch eine spätere Umwandlung in einfacher Schriftform möglich. D.h. die vereinfachte Umwandlung kommt auch zur Anwendung, wenn nicht bei erster Gelegenheit umgewandelt wird.

Muss der Ehepartner der Errichtung des Schuldbriefes zustimmen?

Ist auf dem Grundstück eine „Veräusserungsbeschränkung gemäss BVG“ angemerkt, so muss seit dem 01.01.2017 dem Grundbuchamt bei der Anmeldung von Grundpfandrechten die Zustimmung der Ehegattin oder des Ehegatten bzw. der eingetragenen Partnerin oder des eingetragenen Partners eingereicht werden (vgl. Art. 30c Abs. 5 BVG und Art. 331e Abs. 5 OR). Ebenso ist seit diesem Datum bei Belastungen der Wohnung der Familie die Zustimmung des anderen Ehegatten notwendig. Dies gilt für sämtliche Grundpfandgeschäfte, unabhängig von der Wertrelation zwischen der Höhe der Pfandsumme und dem Wert des Grundstücks.

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